UCHWAŁA NR  XXV/226/2004
RADY GMINY EŁK
z dnia  28 grudnia 2004 roku

w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
terenu położonego we wsi Regiel, Gmina Ełk, obejmującego działkę oznaczoną nr 9/1

Na podstawie art. 18 ust. 2, pkt. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, z  2002 r. Nr 23, poz. 220, Nr 62, poz. 558, Nr 113, poz. 984,  Nr 153, poz. 1271, Nr 214, poz. 1806, z 2003 r. Nr 80, poz. 177, Nr 162, poz. 1568, z 2004 r. Nr 102, poz. 1055, Nr 116, poz. 1203 i Nr 167, poz. 1759) oraz art. 15 ust. 2, art. 20 ust. 1 i art. 29 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu  przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492) Rada Gminy Ełk stanowi, co następuje:

§ 1. Uchwala się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu położonego we wsi Regiel, Gmina Ełk, obejmujący działkę oznaczoną nr 9/1 o powierzchni 0,5100 ha, zwany dalej planem, składający się z ustaleń zawartych w niniejszej uchwale oraz integralnych części uchwały:  rysunku planu w skali 1:1000 stanowiącego załącznik Nr 1 do niniejszej uchwały oraz rozstrzygnięcia o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu i sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych, stanowiącego załącznik Nr 2 do uchwały.  
§ 2. Przedmiot i granice planu określono na podstawie uchwały Nr XIX/160/2004 Rady Gminy Ełk z dnia 27 maja 2004 roku w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego we wsi Regiel, Gmina Ełk, obejmującego grunt o nr geod. 9/1.
§ 3. W ustaleniach planu uwzględniono postanowienia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Ełk, uchwalonego uchwałą Nr XXXII/207/2001 Rady Gminy Ełk z dnia 30 listopada 2001 roku z późn. zm.

Rozdział 1
Ustalenia ogólne dla całego obszaru objętego planem

§ 4. 1. Teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowią grunty rolne i leśne o łącznej powierzchni 0,5100 ha, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego o następującej strukturze:  RV - 0,4800 ha, LsVI - 0,0300 ha. 
§ 5. 1. Celem regulacji prawnych zawartych w ustaleniach planu jest w szczególności przeznaczenie terenów rolnych pod zabudowę agroturystyczną oraz określenie przestrzennych form ochrony wód Jeziora Regielskiego.
2. Określa się następujące rodzaje lokalnych ograniczeń w inwestowaniu i zagospodarowaniu terenu, dla których wymagania szczególne dla inwestowania i zagospodarowania z nimi związane są zawarte w  ustaleniach planu:
1)	ograniczenia związane z położeniem terenu w Obszarze Chronionego Krajobrazu Pojezierza Ełckiego,
2)	ograniczenia związane z ochroną wód Jeziora Regielskiego.
§ 6. Przedmiotem ustaleń planu są:
1)	tereny zabudowy agroturystycznej, oznaczone na rysunku planu symbolem UT,
2)	tereny rolnicze, oznaczone na rysunku planu symbolem R,
3)	tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolem KDW.
§ 7. 1.Następujące oznaczenia graficzne na rysunku planu wymienionym w § 1 są ustaleniami obowiązującymi:
1)   granice terenu objętego planem,
2)	linie rozgraniczające tereny o różnym sposobie użytkowania – ściśle określone,
3)	przeznaczenie terenów określone symbolami literowymi,
4)	maksymalna nieprzekraczalna linia zabudowy, z zastrzeżeniem §15 pkt 3.
2. Oznaczenia graficzne na rysunku planu nie wymienione w ust. 1 pełnią funkcję informacyjną lub orientacyjną.
	
	§ 8. Dokumentacja planu składa się z następujących elementów nie podlegających uchwaleniu:
1)   dokumentacji formalno-prawnej,
2)   opracowania ekofizjograficznego,
4)	prognozy oddziaływania na środowisko,
5)	prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego.
	§ 9 . Ilekroć w planie jest mowa o:
1)	maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy - należy przez to rozumieć granicę usytuowania ściany budynku lub innych obiektów, z pominięciem loggi, balkonów, wykuszy wysuniętych poza obrys budynku mniej niż 1,0 m oraz elementów wejść do budynku (schody, podest, daszek, pochylnia dla osób niepełnosprawnych itp.).

Rozdział 2
Ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu:

§ 10. 1. Ustala się tereny zabudowy agroturystycznej, oznaczone na rysunku planu symbolem UT.
2. Ustala się następujące przeznaczenie terenu:
1)	realizacja zabudowy związanej z działalnością rolniczą i służącej obsłudze agroturystów,
2)	wyklucza się lokalizację uciążliwych obiektów hodowlanych,
3)	dopuszcza się realizację sieci infrastruktury technicznej oraz związanych z nimi urządzeń. 
§ 11. 1. Ustala się tereny rolnicze, oznaczone na rysunku planu symbolem R. 
2. Ustala się następujące przeznaczenie terenu: 
1)	teren użytkowany rolniczo: uprawy rolne z dopuszczeniem warzywnictwa i ogrodnictwa.
§ 12. 1. Ustala się tereny dróg wewnętrznych, oznaczone na rysunku planu symbolem KDW.
2. Ustala się następujące przeznaczenie terenu:
1) teren służący do obsługi komunikacyjnej i infrastrukturalnej terenów zabudowy agroturystycznej i terenów rolniczych.
Rozdział 3
Ustalenia dotyczące parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

§ 13. Ustalenia dla terenów zabudowy agroturystycznej, oznaczonych na rysunku planu symbolem UT:
1)	w ramach zabudowy agroturystycznej dopuszcza się budowę budynków służących obsłudze gruntów rolnych i agroturystów, a w szczególności: budynku mieszkalnego z pokojami do wynajęcia agroturystom, budynków o funkcji rekreacyjnej, przeznaczony na pobyt agroturystom, budynków gospodarczych i inwentarskich, szklarni,
2)	planuje się realizację obiektów związanych z obsługą techniczną terenów budowlanych (UT) i utrzymania porządku,
3)	lokalizacja budynków przy zachowaniu maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy,
4)	wysokość budynków do dwóch kondygnacji nadziemnych łącznie z poddaszem użytkowym,
5)	maksymalna wysokość budynku 9 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku do kalenicy dachu,
6)	dachy budynków dwuspadowe, z dopuszczeniem wielospadowych, o kącie nachylenia głównych połaci 300÷500,
7)	stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej (terenu położonego w kwartale UT) maksymalnie 0,30,
8)	powierzchnia biologicznie czynna nie może być mniejsza niż 50% powierzchni działki budowlanej (terenu położonego w kwartale UT),
§ 14. Ustalenia dla terenów rolniczych, oznaczonych na rysunku planu symbolem R: 
1)	wyklucza się uprawy szklarniowe,
2)	zakaz realizacji obiektów kubaturowych,
3)	należy zachować istniejący drzewostan w konturze gruntów leśnych, z możliwością zastąpienia uszkodzonych drzew; przewidzieć nowe nasadzenia drzew nad Jeziorem Regielskim, 
4)	dopuszcza się realizację architektury ogrodowej.
§ 15. Ustalenia dla terenów dróg wewnętrznych, oznaczonych na rysunku planu symbolem KDW:
1)	droga przeznaczona do bezpośredniej obsługi terenów przyległych,  
a)	minimalna szerokość pasa drogowego 5 m,
2)   w wyznaczonym pasie drogowym, w powiązaniu z pasem drogowym drogi wewnętrznej gminnej, przewiduje się realizację:
a)	jezdni,
b)	chodników,
c)	sieci infrastruktury technicznej, wynikających z potrzeb zaopatrzenia terenów przyległych,
d)	parkingów, wynikających z potrzeb obsługi terenów przyległych,
3)   maksymalna nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości 5 m od granicy pasa drogowego drogi KDW.
§ 16. Ustalenia dotyczące przekształceń geodezyjnych dla całego obszaru objętego planem:
1) Celowe jest zachowanie istniejącego podziału geodezyjnego.
2) Dopuszcza się możliwość podziału terenu maksymalnie na dwie działki przy zachowaniu warunków:
a)	główne linie podziałowe w granicach kwartału UT powinny być w przybliżeniu równoległe do zachodniej granicy działki nr 9/1 objętej planem, 
b)	wydzielane działki powinny znajdować się jednocześnie w kwartale UT i R oraz:
-	posiadać bezpośredni dostęp do linii brzegowej Jeziora Regielskiego oraz dostęp do wspólnego dla nich ogólnodostępnego kąpieliska i ewentualnej przystani wodnej, których realizacja przewidziana jest zgodnie z oznaczeniami na rysunku planu „postulowana lokalizacja pomostu”,
-	każda z wydzielanych działek musi mieć dostęp do drogi publicznej i bezpośredni dostęp do drogi wewnętrznej KDW,
-	minimalna powierzchnia działki – 2000 m2,
-	minimalna szerokość frontu działki - 20,0 m.

Rozdział 4
Ustalenia dotyczące zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

   § 17. 1. Zabudowa winna skalą i formą harmonizować z otoczeniem i krajobrazem.
2.  Obowiązuje zakaz wznoszenia wszelkich obiektów budowlanych, których forma jest obca architekturze regionalnej.
3. Zakaz budowy budynków piętrowych i stosowania płaskich dachów
4. W wykończeniach budynków wyklucza się stosowanie okładzin z tworzyw sztucznych.
5. Zalecane stosowanie tradycyjnych materiałów budowlanych – cegła, kamień, drewno itp.
6. Preferowane pokrycie dachów tradycyjną czerwoną dachówką. Zakaz stosowania innych pokryć dachowych niż dachówka lub materiał ją imitujący w kolorze czerwieni lub brązu.
7. Obowiązuje sytuowanie ogrodzeń w linii rozgraniczającej teren z wyjątkiem omówionym w ust. 8, pkt 1 i ust. 9.
8. Obowiązują następujące zasady realizacji ogrodzeń:
1)	dopuszcza się miejscowe wycofanie ogrodzenia w głąb terenu działki,
2)	ogrodzenie winno spełniać następujące warunki:
a)	maksymalna wysokość 2,0 m licząc od poziomu terenu,
b)	zaleca się ogrodzenia ażurowe, nawiązujące do zabudowy wiejskiej.
9. Zabrania się grodzenia terenów w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegowej Jeziora Regielskiego. Należy zapewnić co najmniej 1,5 m strefę swobodnego przejścia wzdłuż jeziora.

Rozdział 5
Ustalenia dotyczące zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:

§ 18. 1. Obowiązuje ochrona i zachowanie elementów podlegających prawnej ochronie w zakresie ochrony środowiska przyrodniczego – Obszar Chronionego Krajobrazu Pojezierza Ełckiego wprowadzony na podstawie aktów prawnych.
2. Na terenie objętym planem obowiązuje aktualnie rozporządzenie Nr 21 Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 14 kwietnia 2003 r. w sprawie wprowadzenia obszarów chronionego krajobrazu na terenie województwa warmińsko-mazurskiego (Dz.Urz.Województwa Warmińsko-Mazurskiego Nr 52, poz.725 z dnia 22 kwietnia 2003 r.).
§ 19. 1. Plan przyjmuje następujące kwalifikacje terenów w zakresie ochrony przed hałasem:
1)	Wskazane w planie tereny zabudowy agroturystycznej (UT), należy traktować jako „tereny wypoczynkowo-rekreacyjne poza miastem” w rozumieniu przepisów aktualnej ustawy Prawo ochrony środowiska.
2.	Na wyżej wymienionych terenach obowiązują standardy środowiskowe określone w aktualnej ustawie Prawo ochrony środowiska.
§ 20. 1. Na terenie objętym planem obowiązuje utrzymanie wysokich standardów środowiska przyrodniczego, w szczególności czystości wód, powietrza atmosferycznego, gleb.
2. Wprowadza się obowiązek docelowego objęcia obszaru planu zorganizowanym systemem odprowadzania i unieszkodliwiania ścieków, wytwarzanych przez użytkowników oraz wprowadza zakaz odprowadzania w jakikolwiek sposób nieoczyszczonych ścieków do gruntu.
3.	Wprowadza się zakaz stosowania żużla do ulepszania nawierzchni dróg i dojazdów.
4.	Obowiązuje zakaz realizacji inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów z zakresu ochrony środowiska.
5.	Wprowadza się zakaz gromadzenia i składowania odpadów. Użytkownicy terenów muszą posiadać zorganizowany sposób gromadzenia odpadów np. w kontenerach z wywozem na wysypisko gminne.
6.	Wprowadza się obowiązek objęcia obszaru planu zorganizowanym systemem segregacji i unieszkodliwiania odpadów stałych.
7. Obowiązuje ochrona wód Jeziora Regielskiego w szczególności poprzez:
1)   zakaz niszczenia linii brzegowej jeziora,
2)	zachowanie istniejącego drzewostanu wzdłuż brzegu jeziora z dopuszczeniem przesadzenia i ewentualnie zastąpienia uszkodzonych drzew,
3)	zakaz wznoszenia w obszarze przyległym do jeziora wszelkich obiektów budowlanych nie związanych z utrzymaniem zbiornika wodnego, kąpieliska o charakterze ogólnodostępnym, przystani wodnej ogólnodostępnej, pomostu ogólnodostępnego, zgodnie z pozwoleniem wodnoprawnym.
Rozdział 6
Ustalenia dotyczące zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie: 

	§ 21. 1. W przypadku dokonania znalezisk archeologicznych prace budowlane winny być przerwane, a teren udostępniony do ratowniczych badań archeologicznych.
	2. W stosunku do gruntów, na których zostały zlokalizowane stanowiska archeologiczne, wojewódzki konserwator zabytków może określić zakres i sposób eksploatacji takich gruntów. 

Rozdział 7
Ustalenia dotyczące zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej:

§ 22. 1. Obsługę komunikacyjną terenu objętego planem projektuje się w oparciu o drogę gminną (działka nr 270), położoną poza terenem objętym planem, drogę wewnętrzną oznaczoną symbolem KDW i ciągi piesze. Należy zapewnić dostęp terenu objętego planem miejscowym do drogi publicznej.
2. Potrzeby parkingowe należy zabezpieczyć poprzez realizację miejsc postojowych w:  
1)	kwartale zabudowy agroturystycznej (UT) stosownie do programu użytkowego, lecz nie mniej niż jedno miejsce postojowe na jeden pokój gościnny w budynku mieszkalnym z pokojami do wynajęcia agroturystom, dwa miejsca postojowe na jeden budynek o funkcji rekreacyjnej, przeznaczony na pobyt agroturystom, dwa miejsca postojowe służące obsłudze budynku o funkcji mieszkalnej, 
2)	pasie drogowym drogi wewnętrznej zależnie od potrzeb.
3. Zasilanie w energię elektryczną przewiduje się ze stacji transformatorowej nr 4-458. Planuje się przebudowę istniejącej linii napowietrznej nn, która obejmować będzie wprowadzenie przewodów o większym przekroju.
W przypadku konieczności zmiany linii napowietrznej nn na kablową, na odcinku projektowanej zabudowy agroturystycznej, należy wystąpić do Rejonu Energetycznego Ełk z wnioskiem o określenie warunków przebudowy, zawierającym również wniosek przyłączeniowy.
4. Realizację zapotrzebowania na wodę  docelowo przewiduje się z wodociągu gminnego zgodnie z warunkami zarządcy sieci; do czasu budowy wodociągu z projektowanego ujęcia wody podziemnej z zachowaniem przewidzianych prawem zasad ochrony ujęcia.
	5. Odprowadzenie ścieków sanitarnych docelowo przewiduje się do kanalizacji sanitarnej i oczyszczalni gminnej. Do czasu zapewnienia transportu ścieków kanalizacją sanitarną do oczyszczalni, przewiduje się gromadzenie ścieków w projektowanym szczelnym atestowanym zbiorniku bezodpływowym (maksymalnie dwa zbiorniki, każdy o pojemności do 10 m3) i wywóz ich do oczyszczalni gminnej. Jeżeli pozwolą na to warunki gruntowo-wodne dopuszcza się budowę ekologicznej przydomowej oczyszczalni ścieków o spływie dobowym do 5 m3 z zachowaniem obowiązujących przepisów prawa.
6.    Przewiduje się odprowadzenie wód opadowych zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. 
7.	Wprowadza się zakaz odprowadzenia ścieków, nawet oczyszczonych, do jeziora.
8.    Realizację zapotrzebowania na energię cieplną przewiduje się z indywidualnych źródeł ciepła, funkcjonujących w oparciu o paliwo ekologiczne (nośniki przyjazne środowisku takie jak: olej opałowy, gaz, energia elektryczna, drewno, pompa ciepła, kolektory słoneczne, itp.), spełniających wymagania określone w przepisach szczególnych; dopuszcza się ogrzewanie kominkowe.
9. Podłączenie do sieci telekomunikacyjnej należy projektować zgodnie z warunkami jej zarządcy. 
10.   Zakłada się, że głównym obiektem odbioru, gromadzenia i utylizacji odpadów stałych będzie wysypisko gminne. Tymczasowe gromadzenie odpadków stałych tylko w wyznaczonym miejscu, zgodnie z wymogami przepisów odrębnych.
Rozdział 8
Ustalenia dotyczące wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych:

§ 23. Na terenie objętym planem nie wyznacza się obszarów przestrzeni publicznej. 

Rozdział 9
Ustalenia dotyczące szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym:

§ 24. Ze względu na uwzględnienie w planie przebiegu granicy działki ewidencyjnej  nie ustala się warunków scalania i podziałów nieruchomości. Zasady podziału nieruchomości określane są w § 16.
Rozdział 10
Szczegółowe warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy:
 
§ 25. 1. W celu ochrony wód Jeziora Regielskiego wprowadza się zakaz zabudowy terenów przybrzeżnych. Sposób zagospodarowania tych terenów został szczegółowo określony w § 14 i 20. przy ograniczeniach wynikających z pozostałych zapisów planu.
Rozdział 11
Ustalenia dotyczące sposobów i terminów tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów:
§ 26. Teren objęty planem może być wykorzystywany w sposób dotychczasowy do czasu jego zagospodarowania zgodnie z planem.
Rozdział 12
Ustalenia dotyczące stawek procentowych stanowiących podstawę do określenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

§ 27. Ustala się stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu  wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w wysokości:
1)	dla terenów zabudowy agroturystycznej (UT) w wysokości  3 %,
2)	dla terenów dróg wewnętrznych (KDW) w wysokości 0 %,
3)	dla terenów rolniczych (R) w wysokości 0 %.
Rozdział 13
Ustalenia końcowe
	§  28. Wykonanie niniejszej uchwały powierza się Wójtowi Gminy Ełk.
§ 29. Uchwała wchodzi w życie po upływie 30 dni od daty jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym  Województwa  Warmińsko - Mazurskiego.
§  30. Uchwała podlega publikacji na stronie internetowej Gminy Ełk.